Про рынок недвижимости и ипотеку

Диалог с человеком, благодаря которому в конце прошлого-начале этого года я ушел с фондового рынка.

Врезка может не получиться, так что не серчайте – кросспостинг-с.

[cut Много слов]MAG, 28.09.2008 21:21:31:
в общем с недвижкой пргнозы сбудутся, сейчас власти наши финансовые рынки для частников подготовят, экономику от внешних воздействий укрепят и инвесторы дружной толпой ломнутся на наш рынок
Ты главное пойми – наши метры так дорого стоят не потому что всем они нужны, а потому что они росли, тоесть на нихъ можно было легко бабла поднять, теперь бабло не поднимешь, метры уже никому не нужны, по логике все будет падать , все

Павел, 21:23:27:
но вообще спрос продолжает превышать предложение :)

Павел, 21:23:36:
в натуральном выражении

Павел, 21:23:46:
поэтому цены всё равно растут

Павел, 21:23:49:
+ ипотека

MAG, 21:24:43:
кто там говорил, потанин вроде, что будет скупать стротелей пачками за доллар, и не зря, строили на кредитные деньги, потом поток денег иссяк, деньги кончились, строители банкроты, проекты интересные, купить за копейки, достроить и продать с небольшой маржой, гораздо ниже рынка – легко можно, и бизнес неплохой
а ипотека вообще не при чем, она жалкие проценты на рынке недвижимости

MAG, 21:25:57:
цены растут только номинально, это как в магазине будет колбаса на ценнике дорожать каждый день, но покупать ее не будут, так и тут, цены-то растут, да продаж уже нет, то что есть – последние идиоты :)

MAG, 21:26:49:
и спрос предложение превышает тоже номинально, потому что специально большая часть предложения прячется, иначе падение ускорится.

MAG, 21:28:55:
часто бывает, что в доме предлагают пру квартир, типа остальные проданы, но если у тебя есть деньги, то тебе покажут куч квартир в том же доме, лишь бы продать, в общем рынеок основан на блефе и стериотипах, погоди еще какое-то время, люди начнут понимать, что рост закончился, тут-то все и рухнет

Павел, 21:29:36:
посмотрим…

MAG, 21:31:58:
ну да, посмотрим :)
главный тебе пример – во всем мире цена падает, скоро хата во франции будет гораздо дешевле чем в москве.
в общем если вдруг и будет расти цена, то только в москве, и только д как инвестиции, как в кусок золота, типа сам не живу, пусть себе стоит. Для жизни по таким ценам брать никто не то что не будет, просто никто не сможет.

Павел, 21:33:17:
> скоро хата во франции будет гораздо дешевле чем в москве
так уже всё везде дешевле :)

Павел, 21:33:30:
и стоимость жизни, и стоимость недвижимости

MAG, 21:34:52:
ну вот я и говорю что рухнет, просто процессы не быстрые, рост закончился – деньги уходят, это закон рынка, квартиры для жизни уже не берут, только как инвестиции или для сбережения, те кто думает что квартир мало и больше не станет :)

MAG, 21:35:48:
в общем ждем падения, я не вижу вообще как оно может расти, особенно вследствие того что иностранцы пытаются из росии инвестиции вывести

Павел, 21:35:51:
неа, берут для жизни…

Павел, 21:36:00:
многие не верят, что цены будут падать

Павел, 21:36:11:
и поэтому берут, пока еще не подоррожали

MAG, 21:36:22:
в незначительных количествах, у людей уже нет таких денег

Павел, 21:36:28:
практически все, с кем я общаюсь, не верят в падение недвижимости

Павел, 21:36:36:
ну да, в незначительных…

MAG, 21:37:56:
верю не верю – не канает, есть логика и экономичские законы, в нвшем обществе они как законы физики – инвестиции не идут туде где нельзя заработать, они идут только туда, где есть рост

Павел, 21:38:55:
а народ не верит и потому покупает :)
хотя понятно, что если "для себя" – меньшинство, не оно определяет рынок

MAG, 21:39:55:
рынок втал, роста нет, кто поумнее это поняли и на пике выводят свои капиталы, при этом кричат что будет расти и даже на сайтах ценники выставляют, чтоб частные инвесторы не начали вои квартирысливать, а сами все сливают и сливают, пострадают в конце концов самые жадные и глупые, как обычно

MAG, 21:43:37:
и не забывай, те кто покупает- влезают в ипотеку на 10-30 лет. тут не известно как жить будем в ближайшие 2-3 года, а они на 30 лет влезают. Банки при падении цен отберут квартиры не задумываясь, пострадают опять же самые глупые и пугливые. Глупые – потому что нне видят что во всем мире финансовый хаос наступает и в такое время невозможно долгосрочное планирование доходов, пугливые потому что испугались что будет рост, когда все просто кричит о том что рост закончился

MAG, 21:45:13:
в общем чем больше задержка тем резче упадет, особенно когда начнется гиперинфляция в штатах, а она неизбжна, иначе штаты накроются таким тазом, что будут беднее монголии

Павел, 21:45:24:
> Банки при падении цен отберут квартиры не задумываясь
это как так?…

MAG, 21:48:15:
почитай типовой договр ипотеки – квартира пока не расплатишься – собственность банка, при падении стоимости квартиры, тоесть залоговой цены, ипотечник обязан довнести величину падения в банк, при падении на 10-20 процентов, ипотечник такую сумму не принесет никак, квартиру отберут и продадут с аукциона, просто про возможность снижения залоговой стоимости квартиры и про возможность изменить процент по ипеке банки пишут мелким шрифтом

MAG, 21:49:13:
причем раньше-2-3 года назад таких пунктов в договорах не было, а сейчас сплошь и рядом

Павел, 21:49:31:
> при падении стоимости квартиры, тоесть залоговой цены,
> ипотечник обязан довнести величину падения в банк
не очень понятно, потому что он же и так платит по старым ценам

Павел, 21:49:36:
без учета падения

Павел, 21:49:45:
и с какой логики он еще довносить должен…

MAG, 21:51:01:
неа, в том то и дело, что сумма выплат и проценты завязаны на стоимость квартиры, падение залога обязан по договору компенировать именно покупатель а не банк

MAG, 21:52:14:
в общем почитай современный ипотечный договор – поймешь что это кабала, в которой ипотечник на падающем рынке теряет все

MAG, 21:53:39:
просто на растущем рынке мелкий шрифт никто не замечает. потому в штатах кризис и случился – рынок просел, народ потерял квартиры, которые попали на рынок, тем самым опустеив в очердной раз цены, что привело к потери еще части квартир ипотечниками, и так далее по кругу

MAG, 21:54:56:
а еще учти что американские деньги – это по ути долги. Тоесть ты должен банк 1000, еще не отдал, а банк уже давно нарисовал в своем доходе деньги и вовсюих использует, тоесть фактически рисует деньги сам.

MAG, 21:56:32:
в общем очень интересная тема, поизучай :)[/cut]